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Wer zahlt die Rohrreinigung?
Beantworten Sie ein paar Fragen. Sie bekommen kein Gutachten, sondern die belegte Rechtslage mit Quelle und die Auskunft, wo sie offen ist. Keine Rechtsberatung.
Stand der Recherche: 29.10.2026
Alle Fragen und Antworten im Überblick
Dieselben Inhalte ohne Interaktion, zum Lesen und Drucken. Jede Frage nennt ihre Quellen.
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Wohnen Sie zur Miete oder sind Sie Eigentümer?
- Zur Miete (Mietwohnung): weiter zu „Mietwohnung: Wo sitzt die Verstopfung?“
- Eigentumswohnung (WEG): weiter zu „Eigentumswohnung“
- Eigentümer eines Hauses/Grundstücks: weiter zu „Haus oder Grundstück“
Mietwohnung: Wo sitzt die Verstopfung?
Mietwohnung: Wo sitzt die Verstopfung? [1] [2]
Für die Pflicht zur Beseitigung kommt es nach § 535 Abs. 1 BGB nicht darauf an, wo im Haus die Leitung liegt; die Stelle ist wichtig für den Nachweis des Verursachers (nächste Frage) und für Formularklauseln (übernächste).
- Im Ablauf/Siphon oder in der Leitung meiner Wohnung: weiter zu „Mietwohnung: Wer hat sie verursacht?“
- In einer gemeinsamen Leitung (Fallstrang, Sammelleitung im Haus): weiter zu „Mietwohnung: Wer hat sie verursacht?“
- Im Keller/auf dem Grundstück (Grundleitung) oder im Anschlusskanal: weiter zu „Mietwohnung: Wer hat sie verursacht?“
- Weiß ich nicht: weiter zu „Mietwohnung: Wer hat sie verursacht?“
Mietwohnung: Wer hat sie verursacht?
Lässt sich beweisen, dass ein Mieter die Verstopfung durch Fehlgebrauch verursacht hat (z. B. Feuchttücher, Katzenstreu, Fett, Hygieneartikel)? [3] [4] [5] [6]
Beweislast: Der Vermieter muss das Verschulden beweisen (Berliner MieterGemeinschaft). Ein Urteil mit Aktenzeichen, das diese Beweislastverteilung für Rohrverstopfungen ausspricht, wurde NICHT gefunden (nur Ratgeberaussagen).
- Ja, der Vermieter kann es nachweisen: Mieter (Schadensersatz). Beruht die Verstopfung auf unsachgemäßer Benutzung, haftet der Mieter für den Schaden und die Reparaturkosten. Der Vermieter muss dafür das Verschulden beweisen (BMG). Die Beseitigung selbst schuldet zunächst weiterhin der Vermieter; er verlangt die Kosten dann als Schadensersatz (Haufe, Sekundärquelle).
- Nein, die Ursache ist unklar oder nicht nachweisbar: Vermieter. Die Beseitigung ist Instandhaltung des Vermieters; bei nicht ermittelbarem Verursacher trägt er die Kosten (Haufe, Sekundärquelle).
- Normale Nutzung (Haare beim Duschen, Verkalkung, Alterung der Rohre): Vermieter. Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Stiftung Warentest nennt normalen Haarverlust und altersbedingte Verkalkung ausdrücklich.
Mietvertrag: Klauseln
Steht im Mietvertrag eine Klausel zu Reparaturen oder Verstopfungen? (nach der Frage nach dem Verursacher gesondert prüfen) [7] [8] [3] [9]
- Kleinreparaturklausel (Mieter zahlt Kleinreparaturen bis x Euro): in der Regel nicht der Mieter. Eine Kleinreparaturklausel ist nach BGH nur wirksam, wenn sie auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Das AG Charlottenburg hat für Abflussrohr/Aufgussleitung (Dichtungserneuerung) einen solchen Zugriff verneint. Das gilt für den entschiedenen Fall der Dichtung; ob jede Verstopfungsbeseitigung darunter fällt, ist nicht per Urteil belegt.
- Klausel: Alle Mieter beteiligen sich an Verstopfungen der Hauptleitung: Vermieter (Klausel unwirksam). Solche Regelungen benachteiligen Mieter unangemessen und sind zumindest in Formularmietverträgen unwirksam (BMG). Aktenzeichen für diese Aussage: unsicher, nicht gefunden.
- Keine solche Klausel: weiter zu „Betriebskosten“
Betriebskosten
Hat der Vermieter die Rohrreinigung über die Betriebskostenabrechnung umgelegt? [10] [11] [12] [13] [14]
- Es ging um die Beseitigung einer akuten Verstopfung: Vermieter (nicht umlagefähig). Das Berliner MieterMagazin nennt Verstopfungsbeseitigung ausdrücklich nicht umlagefähig, sondern Reparaturkosten des Vermieters. Rechtsgrund: Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
- Es war eine regelmäßige oder vorbeugende Reinigung ohne akute Verstopfung: offen. Die BetrKV nennt Rohrreinigung nicht ausdrücklich (§ 2 Nr. 3 erfasst nur die Entwässerungsgebühren, Nr. 17 'sonstige Betriebskosten' setzt laufende Kosten und eine Vereinbarung voraus, § 556 Abs. 1 BGB). Das AG Gelsenkirchen soll eine Umlage vorbeugender Reinigung verneint haben (nur Sekundärquelle, Volltext nicht gefunden). Eine gesicherte Berliner oder BGH-Rechtsprechung wurde nicht gefunden.
Der Vermieter reagiert nicht
Der Vermieter reagiert nicht: Was darf ich als Mieter? [15] [9] [5] [16]
- Verstopfung beim Vermieter melden und Frist setzen: -. Stiftung Warentest: Der Mieter muss die Verstopfung dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Ist der Vermieter im Verzug, darf der Mieter selbst beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB).
- Notfall (z. B. überlaufende Toilette) und Vermieter nicht erreichbar: -. § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB erlaubt Selbstbeseitigung, wenn sie 'zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig' ist. Ob eine Verstopfung darunter fällt, ist Einzelfallfrage; ein Urteil dazu wurde nicht geprüft.
- Die Wohnung ist während der Verstopfung nur eingeschränkt nutzbar: -. Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB. Zur Höhe: Beim LG Berlin (67 S 342/17) waren es 10 % bei dauerhaftem Abwassergeruch aus einem defekten Rohr; das war keine Verstopfung und ist kein Richtwert für Verstopfungen.
Eigentumswohnung
Eigentumswohnung: Wo sitzt die Verstopfung? [17] [18] [19]
- In einer Leitung, die mehrere Wohnungen bedient (Fallstrang, Sammelleitung): Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind nicht Sondereigentum (§ 5 Abs. 2 WEG); die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG), die Kosten tragen die Eigentümer nach Anteil (§ 16 Abs. 2 WEG). Verwalter beauftragen.
- Nur in Ablauf/Leitung meiner eigenen Wohnung: unsicher. Abgrenzung Sonder-/Gemeinschaftseigentum richtet sich nach § 5 WEG und der Teilungserklärung (§ 5 Abs. 3, 4). Eine belegte Regel für Leitungen allein dieser Wohnung wurde nicht geprüft.
- Akute Gefahr (Wasser läuft über, Schaden am Gemeinschaftseigentum droht): -. Jeder Eigentümer darf ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG).
Haus oder Grundstück
Haus/Grundstück in Berlin: Wo sitzt die Verstopfung? [20] [21] [22] [23]
- Im Gebäude oder in der Grundleitung auf dem Grundstück bis zur ersten Reinigungsöffnung (Hauskasten/Revisionsschacht): Grundstückseigentümer. Die Verantwortung für Bau, Betrieb, Instandsetzung und Finanzierung von Grundleitungen obliegt grundsätzlich dem Grundstückseigentümer (Senatsverwaltung).
- Im Hausanschlusskanal (zwischen erster Reinigungsöffnung bzw. Grundstücksgrenze und Straßenkanal): Berliner Wasserbetriebe zuständig für den Betrieb; Kostenfrage je nach Eigentum. Die betriebliche Zuständigkeit für den gesamten Hausanschlusskanal liegt bei den BWB, 'unbeschadet der eigentumsrechtlichen Zuordnung ... und der damit verbundenen Kostentragungspflicht'. Wer im Einzelfall die Kosten einer Entstörung trägt, ist aus den gelesenen Quellen NICHT auflösbar. Störung beim Entstörungsdienst melden (0800 292 75 87).
- Im öffentlichen Straßenkanal: Berliner Wasserbetriebe. Der Straßenkanal ist Teil der öffentlichen Abwasseranlage der BWB. Störung melden: Entstörungsdienst rund um die Uhr.
Versicherung
Und die Versicherung? [24] [21]
- Rückstau (Abwasser tritt aus Toilette/Bodenablauf aus, ausgelöst von außen): Gebäudeversicherung nicht ohne Rückstausicherung. Die BWB schreiben: 'Die Gebäude-Versicherung kommt nicht für Rückstauschäden auf, wenn keine Rückstausicherung vorhanden ist.' Die Satzung verpflichtet Einleiter, Abwasseraufnahmeeinrichtungen gegen Rückstau zu sichern.
- Die Kosten der Rohrreinigung selbst (Hausrat-/Gebäude-/Haftpflichtversicherung): nicht auflösbar. Für Deutschland wurde keine Primärquelle (Verbraucherzentrale, GDV, Versicherungsbedingungen) gefunden, die sagt, ob die Beseitigung einer reinen Verstopfung versichert ist. Es hängt von den Bedingungen des einzelnen Vertrags ab.
Das Urteil, das oft zitiert wird, passt hier nicht. LG Berlin 67 S 342/17 betraf dauerhaften Abwassergeruch aus einem defekten Rohr (Minderung 10 %), keine Verstopfung. Wir verwenden es deshalb nicht für Fragen der Verstopfung.
Quellen der Übersicht
Abgerufen am angegebenen Tag. Zu jeder Quelle steht aufklappbar das wörtliche Zitat, auf das wir uns stützen. „Rang“ sagt, ob es eine Primärquelle ist.
- [1]
Wörtliches Zitat
„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“
-
Wörtliches Zitat
„Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter zur Behebung des Schadens verpflichtet.“
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Wörtliche Zitate (2)
„Grundsätzlich ist der Vermieter zur Behebung des Schadens verpflichtet. Nur wenn der Vermieter beweisen kann, dass die Mieter/innen den Schaden schuldhaft verursacht haben, müssen sie die Kosten tragen.“
„Regelungen nach denen sich die Mieter/innen an den Kosten für die Beseitigung von Verstopfungen an der Hauptwasserleitung zu beteiligen haben, benachteiligen die Mieter/innen unangemessen und sind daher zumindest in Formularmietverträgen unwirksam.“
- [4]
Wörtliches Zitat
„Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“
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Wörtliche Zitate (3)
„Der Mieter haftet nicht, wenn das Rohr zum Beispiel durch normalen Haarverlust beim Duschen oder Baden verstopft ist.“
„Er muss dem Vermieter aber die Verstopfung unverzüglich anzeigen.“
„Beruht sie allerdings auf unsachgemäßer Benutzung, haftet der Mieter für alle dadurch entstandenen Schäden und Reparaturkosten.“
-
Wörtliche Zitate (2)
„Eine Formularklausel, nach der die Mieter eines Hauses anteilig für die Kosten einer Rohrverstopfung haften, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann, ist unwirksam.“
„Lässt sich der Verursacher nicht ermitteln, so muss der Vermieter die Kosten der Schadensbeseitigung tragen.“
-
Wörtliche Zitate (2)
„benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie keinen Höchstbetrag für den Fall enthält, daß innerhalb eines bestimmten Zeitraumes mehrere Kleinreparaturen anfallen und wenn sie auch solche Teile der Mietsache umfaßt, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.“
„Vereinbar ist eine Kleinreparaturklausel mit § 9 AGBG danach nur, wenn die Klausel gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.“
-
Wörtliche Zitate (2)
„Die Erneuerung von Dichtungen von Abflussrohren unterfällt nicht einer Kleinreparaturenklausel.“
„Die betroffenen Bestandteile der Mietsache (Abflussrohr/Aufgussleitung) unterlägen vorliegend nicht dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters.“
- [9]
Wörtliche Zitate (2)
„so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.“
„Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“
-
Wörtliches Zitat
„Die Kosten für die Beseitigung von Verstopfungen in den Abwasserrohren auf dem Gebäudegrundstück sind nicht umlagefähig, sondern vom Vermieter zu tragende Reparaturkosten.“
-
Wörtliche Zitate (2)
„Zu den Betriebskosten gehören nicht:“
„die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).“
-
Wörtliche Zitate (2)
„die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;“
„sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.“
- [13]
Wörtliches Zitat
„Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt.“
-
Wörtliche Zitate (2)
„Bei der lediglich vorbeugenden Reinigung von Wasserrohren handelt es sich nicht um laufende Kosten einer Immobilie.“
„Amtsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 21.05.2021, Aktenzeichen 202 C 181/20.“
- [15]
Wörtliches Zitat
„Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn 1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder 2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.“
-
Wörtliche Zitate (4)
„Mietminderung: Kondiktion überzahlter Miete bei vorbehaltloser Zahlung; Höhe der Minderung bei Geruchsbelästigung aus defektem Abwasserrohr“
„vorgehend LG Berlin, 1. März 2018, Az: 67 S 342/17“
„Am 14. März 2013 hatten die Beklagten der Klägerin einen regelmäßig wiederkehrenden fauligen Geruch in der Wohnung angezeigt. Der Mangel wurde erst im Dezember 2015 behoben.“
„weil die Miete auch in diesen Monaten um 10 % gemindert gewesen sei“
- [17]
Wörtliches Zitat
„Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums“
-
Wörtliche Zitate (2)
„Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.“
„Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.“
- [19]
Wörtliches Zitat
„Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.“
-
Wörtliche Zitate (6)
„In Berlin besteht eine ausdrückliche Pflicht zu Dichtheitsprüfungen in den Wasserschutzgebieten (WSG).“
„Weitergehende länderspezifische Regelungen gibt es derzeit nicht.“
„Der Hausanschlusskanal besteht aus dem Abschnitt vom Einbindepunkt in den öffentlichen Straßenkanal bis einschließlich der ersten Reinigungsöffnung (Hausanschlusskasten/Revisionsschacht) auf dem Grundstück.“
„Unbeschadet der eigentumsrechtlichen Zuordnung des Hausanschlusskanals und der damit verbundenen Kostentragungspflicht liegt die betriebliche Zuständigkeit für den gesamten Hausanschlusskanal bei den Berliner Wasserbetrieben (BWB).“
„Die Verantwortung für Bau, Betrieb, Instandsetzung und Finanzierung von Grundleitungen obliegt grundsätzlich dem Grundstückseigentümer.“
„Für die Entwässerung von Grundstücken außerhalb von Wasserschutzgebieten sind im Land Berlin die Bauaufsichtsämter der einzelnen Bezirke zuständig.“
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Wörtliche Zitate (7)
„Diese Satzung tritt am 01.01.2026 in Kraft.“
„müssen von der oder dem Einleiter:in auf ihre bzw. seine Kosten gegen Rückstau gesichert werden. Im Übrigen hat die oder der Einleiter:in für rückstaufreien Abfluss des Abwassers zu sorgen.“
„Die anschlussnehmende Person ist dafür verantwortlich, dass sich die Grundstücksentwässerungsanlagen ihres Grundstücks stets in einem ordnungsgemäßen, den anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Zustand befinden (z. B. Drosseleinrichtung, Rückstausicherung etc.).“
„Anschlussnehmende Person ist die oder der Grundstückseigentümer:in.“
„die zur Nutzung eines Grundstücks oder einer Wohnung berechtigten Personen (insbesondere auch Pächter:innen, Mieter:innen, Untermieter:innen usw.)“
„flüssige und feste Stoffe, die die Abwasseranlagen verstopfen oder deren Reinigung erschweren können, insbesondere flüssige Stoffe, die erhärten, sowie feste Stoffe“
„Die Meldung jeglicher Störungen erfolgt durch die oder den Einleiter:in beim Entstörungsdienst der Berliner Wasserbetriebe.“
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Wörtliche Zitate (2)
„Unser Entstörungsdienst ist rund um die Uhr im Einsatz. Servicenummer: 0800.292 75 87“
„Bei einer Störung der Trinkwasserversorgung, z.B. ungewöhnlich niedrigem Wasserdruck oder einer Störung des Abwasser-Grundstücksanschlusses sowie Havarien, wenden Sie sich bitte an den Entstörungsdienst der Berliner Wasserbetriebe.“
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Wörtliche Zitate (2)
„Wenn Ihr Abwasser nicht mehr abfließt oder austritt, können Sie unseren Entstörungsdienst beauftragen. Ursachen können z.B. Versackungen, Einbrüche oder Wurzeleinwuchs im Bereich Ihres Abwasser-Grundstücksanschlusses sein.“
„In Berlin ist es Pflicht, eine Dichtheitsprüfung von Abwasser-Grundstücksanschlüssen in Wasserschutzgebieten vornehmen zu lassen.“
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Wörtliche Zitate (2)
„Bitte beachten Sie: Die Gebäude-Versicherung kommt nicht für Rückstauschäden auf, wenn keine Rückstausicherung vorhanden ist.“
„Wenn Abwasser, etwa bei anhaltend starkem Regen, vom öffentlichen Kanal in Ihre Hausanschlussleitung gedrückt wird, kommt es zum Rückstau.“